Autorizaron la modificación del proyecto donde funcionaba el histórico Hotel Imperial: una torre de 9 pisos y una excepción para un nivel adicional de usos múltiples

El Departamento Ejecutivo Municipal aprobó mediante el Decreto N.º 151/2026, fechado el 23 de febrero y publicado en el Boletín Oficial este jueves, la continuidad y modificación del proyecto inmobiliario que se desarrolla sobre el inmueble ubicado en Urquiza 507, donde funcionó el histórico Hotel Imperial, un edificio considerado patrimonio arquitectónico de Concordia. La decisión ratifica un convenio urbanístico con el propietario del terreno y desarrollador del proyecto, José Ernesto Loker, y habilita la aprobación de los nuevos planos de la obra, que prevén la construcción de una torre residencial sobre el basamento del edificio original.

Según el decreto, el proyecto contempla la puesta en valor del bien patrimonial conservando la totalidad de la fachada histórica del antiguo hotel, mientras que detrás y sobre la estructura existente se desarrollará una torre de departamentos.

El edificio contará con planta baja, tres niveles de cocheras, nueve pisos de departamentos —con cuatro unidades por nivel— y un décimo nivel destinado a quincho, gimnasio y sala de máquinas, alcanzando una altura total de 44,92 metros. En total se proyectan 36 departamentos y 44 cocheras, además de locales comerciales en planta baja.

Sin embargo, el expediente administrativo también expone diferencias importantes entre los planos y la documentación presentada a lo largo del tiempo. Mientras que en los registros históricos del proyecto se declaraba una superficie total de 5.678,99 metros cuadrados, los técnicos municipales calcularon que la superficie real que surge de los nuevos planos ronda los 8.080 metros cuadrados, es decir, unos 2.400 metros cuadrados más que lo consignado originalmente. El informe técnico aclara que esa diferencia no correspondería a obra nueva, sino a que la superficie real del edificio no habría sido correctamente reflejada en las actuaciones anteriores.

“…se autoriza mediante Ordenanza N° 33.656 de fecha 30 de julio de 2008 donde se proyecta la refacción y funcionalización de un edificio existente (históricamente fue Hotel Imperial) donde se plantea la puesta en valor conservando y poniendo en valor la totalidad de la fachada… a partir del basamento que constituye la construcción existente, se desarrollan 9 (nueve) niveles con 4 (cuatro) departamentos por piso…”

Los antecedentes del proyecto mostraban inconsistencias respecto de la cantidad de niveles: algunos planos hablaban de ocho pisos, otros de nueve y otros incorporaban un nivel adicional.

“Se observa además que en los planos del Permiso de Uso original con el que fue autorizado por Ordenanza Nº 33.656 se proyectaban ocho (8) niveles de departamentos, sin nivel superior con SUM.
Sin embargo, la Ordenanza aprobó nueve (9) niveles de departamentos.
Posteriormente, en los planos definitivos visados se graficaron ocho (8) niveles de departamentos y un noveno piso con SUM y pileta,
mientras que en los planos de estructuras visados se representan nueve (9) niveles de departamentos y un décimo piso con SUM.”

El Consejo Asesor de Planeamiento Urbano concluyó que la ordenanza original había autorizado nueve niveles de departamentos, pero el desarrollador solicitó además un piso extra destinado a áreas comunes, lo que implicaba una nueva excepción.

“Por lo expuesto, se considera que la cantidad de niveles autorizados corresponde a lo establecido en la Ordenanza Nº 33.656: basamento y nueve (9) niveles de departamentos, alcanzando una altura de +35,56 m.”

Con la excepción otorgada para un décimo nivel, el proyecto alcanza una altura total de 44,92 metros.

El organismo consideró que la incorporación de ese nivel no tendría un impacto significativo en el entorno inmediato, aunque advirtió que la autorización implicaba un beneficio económico para el desarrollador. Por esa razón recomendó que la aprobación estuviera acompañada por una contraprestación para la comunidad mediante un convenio urbanístico con el municipio.

“De dicha medición resulta una superficie total aproximada de 8.080 m2, valor que difiere de manera sustancial de los 5.678,99 m2 declarados en la carátula de la nueva documentación.”

“…esta nueva excepción repercute directamente en un beneficio económico para el desarrollador, por lo cual se cree adecuado compensar esto con una contraprestación para la comunidad.”

Según estimaciones del sector de la construcción en Concordia, esa cantidad de hormigón podría representar alrededor de 7,5 a 9 millones de pesos—unos 6000 dólares—, una cifra que contrasta con el potencial beneficio económico de la excepción autorizada. En el mercado inmobiliario local, un departamento en una torre de estas características, en pleno centro, con cocheras, SUM, etc, podría rondar los 150 mil dólares.

Otro aspecto llamativo del expediente es que la contraprestación finalmente acordada difiere de lo que originalmente sugería el propio Consejo Asesor de Planeamiento. En su dictamen, el organismo había propuesto que la excepción urbanística se compensara con mejoras concretas en el entorno urbano inmediato, teniendo en cuenta que la habilitación de las cocheras del edificio podría generar un impacto en el tránsito de la zona:

“Se propone la colocación de semáforos, sendas peatonales, señalética, etc., para la esquina de Urquiza y Roque Sáenz Peña…”

Finalmente el municipio se limitó a establecer la entrega de 50 metros cúbicos de hormigón elaborado a la Municipalidad.

“El Sr. Loker José entregará a la Municipalidad de Concordia… 50 m3 de hormigón elaborado H25.”

De acuerdo a los especialistas consultados, para hacer una bocacalle completa se necesitan alrededor de 80 m3 de hormigón. 

Además, respecto a la excepción para un nivel superior destinado a un SUM, las fuentes consultadas señalaron que incorporar un piso adicional en una estructura de hormigón no es una modificación menor desde el punto de vista técnico, ya que el cálculo estructural de un edificio se realiza desde el diseño inicial contemplando las cargas totales que deberá soportar.

“Se deberá presentar si o si el aval de un profesional de competencia en el ámbito estructural (ingeniero) que dé conformidad a que el piso de más… el edificio está calculado para soportar esta incorporación.”

En ese sentido, indicaron que agregar posteriormente un nivel  -o dos- sugiere que la estructura pudo haberse calculado para más niveles desde el inicio, una práctica que —según sostienen— se repite en algunos desarrollos inmobiliarios cuando se premedita la posibilidad de obtener excepciones urbanísticas.