Las reformas al Código de Planeamiento Urbano generaron polémica por falta de consultas: lo que no se dijo en el Concejo

Un debate vacío

Lo de Sastre, quien hasta recordó que estuvo en 2019 en el barrio Pampa Soler, fue solo una introducción, ya que él mismo admitió que el proyecto de reforma apuntaba a otro sector de la sociedad. La idea era que los desarrolladores inmobiliarios tengan más facilidades a la hora de encarar inversiones. “El intendente (Francisco) Azcué lo que nos ha insistido es charlar con distintos sectores que nos han alcanzado propuestas y entendemos que esas propuestas requieren de una reforma del Código de Ordenamiento Urbano y Territorial que requieren mucho trabajo”, sostuvo.

Además, Sastre remarcó que se hicieron reuniones de las que participaron diferentes sectores a los que se los escuchó. De cualquier modo, remarcó que si alguien viene y se opone a todo tipo de reforma, no es un argumento válido para que no se las pueda sancionar. “Sino ninguna gestión podría hacer nada, estaría atada de pies y manos a lo que sostenga un sector de la población”.

Llamó la atención que el bloque de concejales del PJ votase dividido, remarcando que no hay homogeneidad en temas fundamentales. Pablo Bovino no fue, Carolina Amiano votó por la negativa al igual que Guillermo Satalía Méndez, quien tampoco levantó la mano. “Si hay una ordenanza anterior, se debe cumplir. Todas las partes interesadas, que está establecido por ordenanza, tendrían que haber sido parte. Tuvimos dos reuniones y nada más. No estuvieron todos los sectores. Soy abogado, no soy arquitecto. Me hubiera gustado escuchar a todos los sectores para evaluar y después tomar realmente lo que se debe hacer”, dijo el edil de la oposición. Quien sí lo hizo fue Claudia Villalba quien alegó que la tarea de reforma del Código fue iniciada por el ex intendente Enrique Cresto en 2018. Leyendo un texto, Villalba sostuvo que el Código “protege nuestros barrios, las zonas residenciales y las zonas comerciales. Establece los límites claros de uso del suelo y garantizo que el crecimiento urbano no se dé a costa de la calidad de vida de nuestros ciudadanos porque planificar la ciudad también es pensar en la gente”. El proyecto fue aprobado por 10 votos: los siete de Juntos por el Cambio, los dos de La Libertad Avanza y Villalba.

Al término de la sesión, Amiano expresó su voto negativo. “Se escuchó a un solo sector, el de los desarrolladores inmobiliarios que trajeron una propuesta”, indicó. Amiano sostuvo que está estipulado por ordenanza que cada cuatro años se puede revisar el Código de Ordenamiento Urbano. “Se modificó en septiembre de 2023 y los corredores inmobiliarios no presentaron esas propuestas”.

Amiano sostuvo que distinta hubiera sido su postura si para debatir cualquiera de esas tres modificaciones hubiera sido convocado el Consejo Asesor del Código de Ordenamiento Urbano, gestado por ordenanza, ya que “para eso fue creado”. “Si hubiesen convocado a todas las áreas interesadas, ya que el Consejo está conformado por todos los colegios más los concejales”. Pero, de inmediato, remarcó que eso no sucedió. Amiano tampoco fue invitada a una reunión donde Sastre mostró un borrador que generó “un montón de controversias”. “Era casi como borrar el Código vigente”, dijo. Posteriormente se reunieron con el Secretario de Desarrollo Urbano, Alejandro López, quien les dijo que era solo un “boceto” de Sastre y que el tratamiento del Código iba a ser en 2025. Pero, de repente, fueron llamados a una sesión extraordinaria para aprobar un proyecto propuesto por un solo sector, el de los Corredores Inmobiliarios. “A mí me genera dudas”

La concejal del PJ sostuvo que el Código es una herramienta de planificación donde se cuidan los servicios y el medio ambiente. “No podemos desprestigiarlo de esta manera abriendo la puerta para que un sector venga por fuera de estos parámetros”, dijo Amiano. Además, sostuvo que no estaba cerrada a modificaciones del Código pero dando participación a todos los sectores.

El mismo martes, la presidenta de la Regional Noreste, la arquitecta Soledad Popelka, manifestó su preocupación por la falta de consulta a los profesionales del sector, pese a que poseen competencias legales y técnicas sobre urbanismo en la ciudad. Popelka recordó que en octubre mantuvieron una reunión con autoridades municipales, concejales y el equipo técnico del municipio, donde se discutió la posibilidad de modificar el COUT. En esa ocasión, se acordó generar una agenda de trabajo conjunta para analizar los cambios de manera democrática. Pero ese seguimiento no se concretó: “Entendimos que esto iba a pasar para 2025, pero ahora vemos que el documento tratado no llegó de manera formal ni es el que discutimos en octubre,” lamentó la arquitecta.

¿Qué es el Código? ¿Para qué sirve?

Una fuente consultada por DIARIOJUNIO, arquitecto profesional, explicó que lo que se aprobó fue el acceso al formato de las hipotecas divisibles. Los calificó de una herramienta más contra lo que no tiene ninguna objeción. Salvo que no fueron desarrolladas en un marco institucional correcto ya que se llamó a extraordinarias sin consultar al Consejo Asesor del Código. “Se llamó a extraordinarias existiendo un Consejo Asesor en los cuales se pueden discutir y potenciar las propuestas que recibe el Ejecutivo o que elabora el Ejecutivo. Esa es la primer gran contradicción”, dijo.

“El Código establece la división de toda el área urbana en diferentes zonas con diferentes propuestas. Delimita la altura, que superficie de manzana se pueda ocupar, que superficie debe quedar libre, que retiro obligatorio debe haber de la línea municipal”, explicó. La fuente mencionó que de lo que se trata es de extender el distrito C1 hacia el distrito C2.  En el área C1 se encuentra la mayor concentración de edificios en altura. Los límites son: al norte Sargento Cabral y Montevideo, al sur Quintana y Buenos Aires, al este, Hipólito Irigoyen y al oeste San Luis.  Los limites del distrito c2 son: al norte Coldaroli -Las Heras, al sur Carriego-Andrade, al este San Juan y al oeste Alvear. Alrededor del C2 se encuentra el UR1 que es Residencial 1. Luego vienen el R2 y el R3 que establece casas cada vez más chicas y mayor cantidad de patios y zonas verdes.

La modificación sancionada establece la posibilidad de construcciones de cuatro niveles de altura para terrenos de hasta 1.200 metros cuadrados. Y para terrenos mayores a los 1.200 metros cuadrados, hasta 14 niveles de altura. El arquitecto sostuvo que en Concordia, los lotes ubicados en las esquinas de las manzanas son más chicos pero a medida que se avanza hacia el centro de la misma son más profundos. “Con dos o tres lotes de esos juntas más de 1.000 metros enseguida”, indicó. “Esta generalización lo que va a hacer es liberar a los desarrolladores inmobiliarios a partir de ahora puedan tener incumbencia en algo que no tienen que es el urbanismo y se dediquen a encontrar vinculación de lotes entres juntando más de 1.200 metros cuadrados para generar mayor cantidad de torres”, explicó.

Para el arquitecto, hay ejemplos de buena resolución urbanística respecto de algunos edificios más antiguos que han respetado al espacio circundante. Un caso es el “edificio de los militares”, ubicado en Urdinarrain y Sarmiento. Ocupa media manzana, pero fue construido al norte de la misma. “El sol gira de este a oeste, pero con un predominante norte por lo que la sombra se proyecta hacia el sur. Hacia el sur está la plaza de ese edificio: no hay ningún vecino que se vea perjudicado por la sombra de ese edificio”.

Otro ejemplo que respeta criterios urbanísticos es el del “Torresol”. “Ocupa mucho más que 1.200 metros cuadrados tratando de que el entorno inmediato haya quedado lo más amablemente posible”. O las torres del IAPV en la esquina Chabrillón y Eva Perón. Son tres torres, pero ocupan una manzana entera, un poco más grande que las de la zona céntrica, y hay dos avenidas alrededor como las mencionadas. Por lo tanto, la proyección de sombra es mucho menor sobre las viviendas cercanas.

Además de la sombra, la fuente recalcó que se debe tener en cuenta la cantidad de agua que se va a escurrir por las veredas debido a los planos verticales cuando llueve en un edificio de 14 pisos. Además, el consumo eléctrico es otra variable a tener en cuenta. Si bien la obra de alimentación que corresponde al lote la hace el privado pero la de la red la debe hacer la Cooperativa Eléctrica de Concordia. “Por más que pongas un mega-transformador de última generación, si el cable que lleva la energía no sirve, hay que cambiarlo. ¿Y ese cable quien lo paga? …los afiliados de la Cooperativa”. La fuente mencionó que no es lo mismo que haya una demanda elevada en varios sectores de la ciudad que en una sola área a la que se haya decidido potenciar.

“Regalarle la lapicera” al Ejecutivo

Más adelante, la fuente sostuvo que el Código actual permite dos instrumentos que están mal utilizados y dedujo que uno de ellos fue apartado de manera intencional de parte de los potenciales inversores. El primero son los planes especiales: es la posibilidad de realizar un conjunto de acciones para potenciar un área. «Se toman cuatro, seis u ocho manzanas y miras cuál es la movilidad o que capacidad energética tenes, que tipo de equipamiento querés hacer o cuanto vas a ir liberando la manzana. Así promovés un proyecto inmobiliario particular y en corto, mediano o largo plazo renovás todo un sector de la ciudad», indicó. Por ejemplo, indicó que sería una buena decisión para revitalizar zonas que quedaron relegadas como la de la ex Estación Central.

El otro punto es la posibilidad de realizar lo que se denomina un convenio urbanístico. Eso significa que si la municipalidad le otorga una excepción, la plusvalia derivada de la misma se devuelva a la comunidad. ¿Qué quiere decir eso? Que los concejales pueden exigir a un inversor que, a cambio de otorgarle una excepción que le va a otorgar un plusvalor, realicen una determinada acción que beneficie a los vecinos. Un ejemplo la plaza o el parque ubicados a poca distancia o una obra de infraestructura para que traiga beneficios a los habitantes de ese barrio. Incluso, hasta una obra que impida a los vecinos de Camba Paso inundarse. «Los vecinos de Camba Paso son tan vecinos de Concordia como los del centro en términos de ciudad», aclaró.

El arquitecto sostuvo que hasta podrían construirse edificios de 16 pisos en lugar de 14 siempre y cuando se les pida a cambio a los inversores una “buena obra para los vecinos que más necesitan ¿por qué no?”. De  lo contrario, sostuvo que se autoriza una obra y se les  arruina la vida a los vecinos de enfrente de una torre que se construya en determinado lugar y “encima los inversores se llevan todos los beneficios”. Como ejemplo, citó un edificio ubicado en calle Carriego de reciente construcción: al sur del mismo hay muchos lotes con piletas. “Ahora tienen un vecino con el balcón que los mira”, dijo. Y, a la segunda vez que “le chiflaron a la hija”, cancela la pileta. Y el paso siguiente es irse de ahí.

La fuente, incluso, retrucó a quienes estigmatizan a los que se oponen a esas inversiones diciendo:son los que “siempre ponen palos en la rueda” o “como diría un presidente nacional son ‘los empobrecedores de siempre’”. “No señor. Hacemos un  edificio de 18 pisos pero del piso 10 para arriba, la plusvalia la tiramos en la ciudad”.

La fuente sostuvo que lo que se sancionó el martes significa la posibilidad de establecer cambios en 130 o 150 manzanas de la ciudad basados en un proyecto de seis carillas. “Ayer le dije al secretario de Desarrollo Urbano que no lo deja bien parado al intendente que su equipo técnico haga estas cosas porque estás trabajando en una cosa súper-compleja y esta es ‘la ciudad’ de la costa del Uruguay”, indicó.

El arquitecto consultado sostuvo que lo que corresponde es que los interesados vayan al Concejo a pedir permiso. “’¿Puedo hacer tal cosa?’”, indicó. Es el ámbito que representa a todos los vecinos, sea el que otorgue las excepciones y no “regalarle la lapicera al Ejecutivo en un montón de lugares”.

Por último, el arquitecto se preguntó «¿qué es lo que los inversores no pueden hacer en esta ciudad? ¿Qué más necesitan?”. Y mencionó el edificio en la esquina de la escuela Comercio 1 o el del Colegio de Bioquímicos. «¿Quién dijo que no se pueden hacer edificios altos en Concordia?». Pero aparentemente “les molesta pedir permiso”. Lo que garantiza el Concejo es que, salga o no salga, todo el mundo se entera del proyecto. “Ahora los vecinos se van a enterar cuando vean el cartel de adelante que dice ‘próximamente’ y próximamente no sabes cuándo es”. “Estás en tu casa y no sabes si te van a ver el patio, si te va a llegar la sombra, que haces ¿doy vuelta el quincho?, ¿cancelo la pileta?”.