Motosierra al Código Urbano y Territorial de Concordia: ¿Reforma para el beneficio público o para los desarrolladores inmobiliarios?

Entre los presentes en la reunión se encontraban concejales, como Felipe Sastre, quien fue uno de los más fervientes defensores de una reforma profunda del COUT, el cual ha sido votado por unanimidad apenas un año atrás, siendo el propio Sastre uno de los que levantaron la mano en conformidad. También participaron referentes de los colegios profesionales de Arquitectos, Ingenieros y Agrimensores, así como funcionarios de diversas áreas municipales relacionadas con el desarrollo urbano, catastro y saneamiento.

«Por votación unánime se aprobó la modificación en la Ordenanza del COUT (Código de Ordenamiento Urbano Territorial) tras un trabajo conjunto de concejales de ambos bloques con las áreas pertinentes del Municipio e Instituciones involucradas y que permitirá impulsar tareas de urbanización en nuevos sectores de la ciudad», informaba en septiembre de 2023 la prensa municipal.

De acuerdo a fuentes consultadas por este medio, las modificaciones propuestas no obedecen a una necesidad pública urgente ni a un análisis técnico exhaustivo. En cambio, parecerían ser promovidas principalmente por desarrolladores inmobiliarios interesados en facilitar nuevos proyectos en áreas que actualmente están sujetas a restricciones. Uno de los puntos más controvertidos es la ampliación de las superficies loteadas, que, si bien se justifica como una respuesta al déficit habitacional, ya fue rechazada en encuentros previos debido a los altos costos que implicaría para el municipio y su impacto negativo en el medio ambiente.

El loteo de nuevas áreas implica un aumento en la necesidad de servicios básicos, como agua, cloacas, alumbrado, transporte urbano, recolección de residuos, seguridad, mantenimiento de calles y otras obras de insfraestructura que el municipio y la provincia difícilmente podrían cubrir en el corto y mediano plazo y sin afectar su presupuesto. Además, la expansión descontrolada de zonas residenciales aleja a los ciudadanos del centro urbano, lo que aumenta el uso de vehículos y, por ende, las emisiones de monóxido de carbono, comprometiendo la calidad de vida y la sostenibilidad ambiental de Concordia.

Un profesional presente en la reunión resaltó que la capacidad instalada de la Cooperativa Eléctrica tampoco sería suficiente para abastecer un crecimiento sin planificación. Este verano, según explicó, los cortes de energía en áreas que han experimentado una urbanización acelerada dejaron en evidencia que, sin un análisis de factibilidad previo, las nuevas urbanizaciones no cuentan con la infraestructura necesaria. En la misma lógica se comprenden servicios como agua corriente, cloacas y desagües pluviales. 

Otro punto crítico de la propuesta es la eliminación de los estudios de factibilidad para las construcciones en altura en el centro de la ciudad. Estos estudios son esenciales para evaluar el impacto ambiental, urbano e infraestructural de nuevos edificios. Su supresión representaría un claro retroceso en los esfuerzos por mantener un desarrollo ordenado, que no comprometa los recursos ni la infraestructura pública.

Desde la Municipalidad, el secretario de Desarrollo Urbano, Alejandro López, justificó los cambios con el argumento de la «modernización» del código, asegurando que estos buscan «atraer, promover y facilitar inversiones». No obstante, voces críticas dentro del Consejo Asesor subrayan que, aunque esta reforma pueda favorecer las inversiones privadas, los costos indirectos para la ciudad son elevados: el atraso en la infraestructura, los problemas de saneamiento y la falta de servicios adecuados recaerían inevitablemente sobre el Estado y, por tanto, sobre los ciudadanos.

En este contexto, también quitarle atribuciones al Consejo Asesor de Planeamiento, limitando su capacidad de emitir recomendaciones sobre excepciones al COUT es un motivo de alarma. Esta decisión es vista como un intento de silenciar las voces técnicas y ambientales que podrían oponerse a la flexibilización de las normativas urbanísticas en favor del mercado inmobiliario. Un arquitecto consultado por este medio destacó que, al suprimir ciertos conceptos clave del código, como los relacionados con la protección del medio ambiente, las recomendaciones de la ONU y los compromisos internacionales sobre cambio climático, se corre el riesgo de tomar decisiones sin una base científica sólida.

Uno de los interrogantes es a qué responde la súbita urgencia de reformar un código que fue diseñado con participación ciudadana y aprobado por unanimidad en el Concejo Deliberante apenas un año atrás. La construcción de una ciudad es un proceso colectivo que debe responder a las necesidades de sus habitantes y no a los intereses de unos pocos. ¿Es esta reforma realmente una modernización necesaria o una concesión al lobby inmobiliario?

Lo que es claro es que el futuro de Concordia no debe hipotecarse en nombre de inversiones rápidas y desreguladas.

Lo que plantea el borrador:

1. Modificaciones en el área urbana
Expansión de las áreas U/C1 y U/C2: Estas áreas se destinan principalmente a actividades comerciales y de alta densidad. La ampliación de U/C1 y U/C2 sugiere un impulso hacia la urbanización en sectores más cercanos al centro, lo que podría generar mayor densidad de población y actividades comerciales. Implica: Mayor presión sobre infraestructura, como transporte, electricidad y agua. También podría influir en la movilidad urbana y el paisaje, con edificios de mayor altura en estas zonas.

Zonas U/R1 y U/RI: Estas zonas están destinadas a residencias de baja y media densidad. La expansión hacia nuevas áreas (como terrenos entre Bv. San Lorenzo y Vélez Sarsfield, y entre Lamadrid y Eva Perón) sugiere una intención de promover el desarrollo habitacional. Implica: Mejora en la disponibilidad de viviendas, pero también aumenta la demanda de servicios como agua, electricidad y transporte, y puede tener efectos en la ocupación del suelo.

2. Conectores urbanos y complejos inmobiliarios
Generación de conectores urbanos (U/CU): Se incorporan vías como la Ruta Nacional A015 y la Avenida Presidente Perón, que tendrán función de conectores urbanos. Implica: Mejora en la conectividad entre sectores de la ciudad y la periferia, pero también un incremento en el tráfico y la necesidad de mejoras en infraestructura vial.

Nuevas zonas de complejos inmobiliarios (C/CI): Se habilitan zonas para el desarrollo de complejos inmobiliarios al norte de la ciudad, alrededor de la Ruta Nacional A015. Implica: Expansión de desarrollos de lujo o de alta densidad, lo cual podría cambiar la demografía de esas áreas y aumentar el valor de la tierra. No obstante, podría haber un impacto ambiental si estos proyectos no contemplan adecuadamente el manejo del suelo y los recursos naturales.

3. Supresión de observaciones sobre energía eléctrica, sanitarias y patrimoniales
Se eliminan las observaciones que requerían certificaciones específicas de factibilidad eléctrica y sanitaria para edificios mayores a ciertos tamaños. Implica: Menor control técnico sobre grandes desarrollos inmobiliarios, lo que podría derivar en problemas de abastecimiento y sobrecarga de infraestructura básica, como la energía y el saneamiento.
Patrimonio: Se suprimen varias observaciones sobre la protección de edificios patrimoniales. Implica: Menor preservación del patrimonio arquitectónico, lo que podría poner en riesgo edificaciones históricas y afectar el carácter cultural de la ciudad.

4. Incremento de alturas máximas de edificación
En varias zonas (U/C1, U/C2, U/R3), se aumenta la altura máxima permitida para las edificaciones, en algunos casos hasta los 44 metros (planta baja más 13 niveles). Implica: Posibilidad de construcciones más densas y verticales, lo que puede modificar significativamente el paisaje urbano y generar mayores demandas sobre servicios como agua, electricidad y transporte.

5. Reducción de requisitos en áreas de baja densidad (C/RU):Se flexibilizan los requisitos para construir en zonas rurales o de baja densidad, como la reducción de la parcela mínima y el aumento en el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y Factor de Ocupación Total (FOT). Implica: Facilitación de desarrollos en áreas previamente más restringidas, lo que puede llevar a una expansión desmedida y desordenada de áreas periurbanas, afectando los ecosistemas naturales.

6. Eliminación de consideraciones sobre el cambio climático
Se suprimen secciones que hacían referencia a acciones contra el cambio climático, tanques ralentizadores de pluviales y medidas específicas para mitigar el impacto ambiental. Implica: Un retroceso en las políticas ambientales de la ciudad, lo que podría tener efectos negativos en la capacidad de Concordia para adaptarse a fenómenos climáticos adversos, como inundaciones o sequías.

7. Otros cambios clave
Zonificación de conjuntos inmobiliarios: Se establece una nueva categoría para complejos inmobiliarios, lo que podría incentivar la construcción de desarrollos habitacionales cerrados o de alta densidad, cambiando la estructura social y urbana en estas áreas.
Modificaciones en el espacio público: Se eliminan ciertas restricciones para mobiliario urbano, como la eliminación de las cabinas telefónicas, y se flexibilizan los requisitos sobre la ocupación de pulmones de manzana. Implica: Cambios en la funcionalidad y estética de las áreas públicas, lo que puede afectar la calidad de vida de los residentes.

Este borrador implica una serie de transformaciones en el uso del suelo y la infraestructura urbana que podrían tener efectos positivos en términos de crecimiento económico y habitacional. No obstante, algunas decisiones, como la flexibilización de requisitos ambientales y de infraestructura, pueden conllevar riesgos a largo plazo en términos de sostenibilidad, calidad de vida, y preservación del patrimonio natural y arquitectónico. Las implicancias en el ambiente podrían ser graves si no se acompañan de medidas de mitigación apropiadas.